Erben und Vererben von Immobilien: Was Eigentümer wissen müssen

Rechtzeitig vorsorgen für eine reibungslose Immobiliennachfolge

Immobilien spielen bei der Vermögensnachfolge eine zentrale Rolle. Sie sind oft nicht nur von hohem finanziellen, sondern auch von emotionalem Wert. Doch gerade deshalb bergen sie ein hohes Konfliktpotenzial, wenn keine klare Nachfolgeregelung getroffen wurde. Eigentümer und Eigentümerinnen, die ihr Immobilienvermögen in geordnete Bahnen übergeben möchten, sollten sich frühzeitig mit den rechtlichen, steuerlichen und familiären Aspekten auseinandersetzen. Ziel ist eine rechtssichere, steuerlich optimierte und familienverträgliche Übertragung – sei es durch Erbschaft oder Schenkung.

Testament und Erbvertrag: Rechtssicherheit schaffen

Wer den Verbleib seiner Immobilie nach dem Tod selbst bestimmen möchte, kommt an einem Testament oder Erbvertrag nicht vorbei. Ohne eine solche Regelung greift die gesetzliche Erbfolge – mit möglichen Konsequenzen, die nicht dem Willen des Eigentümers oder der Eigentümerin entsprechen. Ein notariell beurkundetes Testament bietet dabei die höchste Rechtssicherheit. Es empfiehlt sich besonders bei komplexen Vermögensverhältnissen, mehreren Immobilien oder gemischten Familienstrukturen.

Neben der Erbeinsetzung können auch Vermächtnisse und Wohnrechte testamentarisch geregelt werden. So lässt sich etwa festlegen, dass ein Kind die Immobilie erhält, ein anderes jedoch ein dauerhaftes Wohnrecht. Wer solche individuellen Regelungen treffen möchte, sollte juristische Fachkenntnis in Anspruch nehmen, um Formfehler und unklare Formulierungen zu vermeiden.

Pflichtteilsrecht: Finanzielle Ansprüche berücksichtigen

Selbst bei klarer testamentarischer Regelung können gesetzlich festgelegte Pflichtteilsansprüche eine geordnete Nachlassregelung erschweren. Ehegatten, Kinder und unter bestimmten Umständen auch Eltern haben Anspruch auf eine finanzielle Beteiligung am Nachlass – unabhängig vom Willen des Erblassers. Bei einer Immobilie bedeutet das in der Regel: Wer als Alleinerbe oder Alleinerbin eingesetzt wurde, muss die Pflichtteilsberechtigten auszahlen.

Daraus resultiert oft ein hoher Liquiditätsbedarf, der ohne entsprechende Rücklagen schwer zu decken ist. In vielen Fällen droht der Verkauf oder die Belastung der Immobilie. Hausbesitzende sollten daher frühzeitig prüfen, wie sich Pflichtteilsansprüche durch Vermögensstrukturierung oder Schenkungen zu Lebzeiten abmildern lassen.

Erbschaftssteuer bei Immobilien: Freibeträge und Gestaltungsmöglichkeiten

Ein zentraler Aspekt beim Vererben von Immobilien ist die Erbschaftssteuer. Diese richtet sich nach dem Verwandtschaftsgrad und dem Verkehrswert der Immobilie. Ehegatten profitieren derzeit von einem Freibetrag in Höhe von 500.000 €, Kinder von 400.000 €. Für entferntere Verwandte liegt der Freibetrag jedoch nur bei 20.000 €, was eine deutlich höhere Steuerlast nach sich ziehen kann.

Ein großer Vorteil ergibt sich bei selbstgenutzten Immobilien: Vererbt eine Ehepartei oder Elternteil das gemeinsame Wohnhaus und der Erbe oder die Erbin nutzt es selbst weiter, kann die Immobilie steuerfrei übertragen werden – vorausgesetzt, sie wird mindestens zehn Jahre lang selbst bewohnt. Voraussetzung ist dabei stets eine genaue und rechtzeitige Planung sowie eine exakte Wertermittlung der Immobilie durch Fachleute.

Schenkung zu Lebzeiten: Vermögensnachfolge aktiv gestalten

Immer mehr Eigentümer entscheiden sich dafür, Immobilien bereits zu Lebzeiten an die nächste Generation zu übertragen. Die sogenannte vorweggenommene Erbfolge bietet nicht nur steuerliche Vorteile, sondern gibt den Schenkenden auch die Möglichkeit, Einfluss auf die Nutzung und Erhaltung der Immobilie zu nehmen.

Ein wichtiges Instrument ist dabei der Nießbrauch: Das übertragene Objekt wird formal an Kinder oder andere Nachkommen überschrieben, der Schenker behält sich jedoch das lebenslange Nutzungsrecht vor – sei es durch eigene Nutzung oder Mieteinnahmen. Auch das Wohnrecht kann im Grundbuch eingetragen werden, um eine dauerhafte Absicherung zu gewährleisten. Schenkungen sind alle zehn Jahre erneut möglich, sodass Freibeträge mehrfach genutzt werden können.

Belastungen und Haftung: Immobilien mit Schulden erben

Nicht jede vererbte Immobilie stellt einen Gewinn dar. Häufig sind Immobilien mit Hypotheken, Instandhaltungsrückständen oder anderen Verpflichtungen belastet. Erben und Erbinnen haften grundsätzlich mit ihrem gesamten Vermögen für die Nachlassverbindlichkeiten – es sei denn, sie schlagen das Erbe aus.

Eine Ausschlagung ist innerhalb von sechs Wochen nach Kenntnis von Erbschaft und Testament möglich. Eigentümer und Eigentümerinnen sollten daher frühzeitig für Transparenz sorgen und etwaige Belastungen offenlegen. In manchen Fällen kann auch eine Nachlassverwaltung sinnvoll sein, um Erben und Erbinnen vor Überschuldung zu schützen.

Familiäre Dynamiken: Konflikte vermeiden, Werte bewahren

Nicht nur juristische und finanzielle Aspekte prägen die Immobiliennachfolge – oft stehen auch emotionale Werte und familiäre Beziehungen im Mittelpunkt. Die Eltern möchten, dass das Haus in der Familie bleibt, die Kinder haben unterschiedliche Vorstellungen über Nutzung oder Verkauf. Schnell entsteht Konfliktpotenzial.

Eine frühzeitige, offene Kommunikation innerhalb der Familie kann helfen, Missverständnisse und Streitigkeiten zu vermeiden. Regelmäßige Gespräche, gegebenenfalls begleitet durch neutrale Dritte, ermöglichen es, individuelle Wünsche und Bedürfnisse zu berücksichtigen und einvernehmliche Lösungen zu finden. Je klarer die Regeln im Vorfeld sind, desto reibungsloser läuft die Immobiliennachfolge ab.

Fachliche Unterstützung: Recht, Steuer und Marktwert im Blick

Die erfolgreiche Übertragung von Immobilien verlangt interdisziplinäres Know-how. Neben juristischen Fragen zur Testamentserstellung und Erbfolge müssen steuerliche Gestaltungen geprüft und aktuelle Marktwerte ermittelt werden. Eine fundierte Beratung durch Notare, Steuerberaterinnen und Immobilienspezialistinnen ist daher unerlässlich.

Das Team der Volksbank Jever Immobilien bietet umfassende Unterstützung: von der sachkundigen Immobilienbewertung über die Begleitung bei der Übertragung bis hin zur Zusammenarbeit mit notariellen und steuerlichen Fachstellen. So entsteht ein stimmiges Gesamtpaket – transparent, individuell und zukunftssicher. Vereinbaren Sie jetzt einen Beratungstermin.

Wichtigste Fakten zur Immobiliennachfolge im Überblick

• Testament oder Erbvertrag frühzeitig und rechtssicher aufsetzen.
• Pflichtteilsansprüche im Blick behalten und gegebenenfalls absichern.
• Erbschaftssteuer optimieren durch Nutzung von Freibeträgen und Wohnregelungen.
• Schenkung zu Lebzeiten mit Nießbrauch oder Wohnrecht kombinieren.
• Belastete Immobilien prüfen – gegebenenfalls Ausschlagung erwägen.
• Familiäre Einbindung aktiv fördern, um Streit zu vermeiden.
• Immobilienbewertung durch regionale Fachleute der Volksbank Jever.
• Fachkundige Begleitung durch Notariat, Steuerberatung und Immobilienprofis sicherstellen.